商品房預(yù)售制目前已續(xù)存了25年，從某種意義上來說，商品房預(yù)售制度的出現(xiàn)，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者是一種雙贏的結(jié)構(gòu)。對(duì)開發(fā)商而言，擴(kuò)大了融資途徑，降低了資金的使用成本，通過資金回籠還可以為下一步的發(fā)展保駕護(hù)航。對(duì)購(gòu)房者而言，可以緩解住房不足的狀況，滿足迫切的住房需求，同時(shí)相對(duì)現(xiàn)房來說更具價(jià)格優(yōu)勢(shì)，一般要比現(xiàn)房便宜10%-20%，所以能夠被購(gòu)房者普遍接受。

但是，隨著時(shí)間的推移，商品房預(yù)售制度的弊端開始顯現(xiàn)。近日，取消商品房預(yù)售制度呼聲再起。

一、為何取消商品房預(yù)售制度呼聲很高？

近年來，取消商品房預(yù)售制度的呼聲很高，其原因大抵可以分為以下三方面：

1.房屋品質(zhì)存在不確定性因素

看過房子的人都知道，如果去售樓部購(gòu)買期房，購(gòu)房者能夠接觸到的只有沙盤、效果圖、樣板間等，至于綠化、用料、配套等，基本全靠置業(yè)顧問的介紹。等到交房驗(yàn)收時(shí)，可能才會(huì)發(fā)現(xiàn)效果圖和實(shí)物之間存在著不小的差別。

因此，與現(xiàn)房相比，由于期房看不見摸不著，質(zhì)量問題要等到交房才能發(fā)現(xiàn)，所以在一兩年的等待過程中，存在著很多不確定性的因素。

2.存在延期交房、爛尾的風(fēng)險(xiǎn)

最近幾年，房企普遍都采取了“高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，比如拿地幾個(gè)月后就開盤銷售，接著盡快進(jìn)行資金回籠，然后資金進(jìn)行再次投資。不難看出，商品房預(yù)售制下，購(gòu)房者無形中成為了開發(fā)商的“提款機(jī)”，開發(fā)商只需要投入有限的資金就可以運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目， 這就降低了房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，使得開發(fā)商魚龍混雜，信譽(yù)好壞不一，所以一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，很容易出現(xiàn)延期交房，甚至是樓盤爛尾的問題。

3.從預(yù)售到交房存在價(jià)格波動(dòng)

在過去的十多年里，樓市處于上升期，購(gòu)房者都傾向于買期房，因?yàn)榉孔訋缀跻惶煲粋€(gè)價(jià)，今天錯(cuò)過了，明天可能就要多掏好幾萬。

但是，當(dāng)樓市處于下行期，從預(yù)售到交房期間就很容易出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。以濟(jì)南某樓盤為例，項(xiàng)目前期開發(fā)的房子平均房?jī)r(jià)17000元，但受樓市調(diào)控等因素的影響，短短一年時(shí)間里，每平米下跌了4000元，一套100平米的房子不經(jīng)意間就損失了40萬，相當(dāng)于一個(gè)普通家庭五六年的收入。鑒于這些方面的問題，取消商品房預(yù)售制度的呼聲也便越來越高了。

二、商品房預(yù)售制度有可能取消嗎？

針對(duì)這個(gè)問題，央媒也曾不斷發(fā)出信號(hào)，人民日?qǐng)?bào)曾刊文《取消商品房預(yù)售制，調(diào)研可先行》，文章中用“取消預(yù)售制，長(zhǎng)遠(yuǎn)看不可避免”12個(gè)字明確表示。

文章中明確地指出了商品房預(yù)售制度的優(yōu)缺點(diǎn)和改進(jìn)建議。雖然現(xiàn)在商品房預(yù)售制度和土地、房產(chǎn)開發(fā)和各地稅務(wù)掛鉤無法短期內(nèi)取消，但是從歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷程和長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，商品房預(yù)售制度未來一定會(huì)被取消。

除了人民日?qǐng)?bào)外，8月26日，央媒經(jīng)濟(jì)參考報(bào)刊文《多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管 或?qū)⒃圏c(diǎn)現(xiàn)房銷售》，文章援引業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)表示，在房地產(chǎn)預(yù)售制下，房企高杠桿帶來的風(fēng)險(xiǎn)在資金緊張的背景下尤為突出，從質(zhì)量問題到合同糾紛，從延期交房到整體減配，甚至出現(xiàn)了開發(fā)商跑路，樓盤爛尾難處理等多種問題。因此，通過逐步減少預(yù)售項(xiàng)目比例，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，可以最大程度減少上述糾紛，還可以抑制房企高杠桿擴(kuò)張，降低房企的資金風(fēng)險(xiǎn)。

文章進(jìn)一步表示，有消息人士稱，監(jiān)管層已經(jīng)有實(shí)行現(xiàn)房銷售的想法。8月20日，在住建部、央行聯(lián)合召開的房企座談會(huì)時(shí)，監(jiān)管層表示，預(yù)售制度是在過去房子緊缺的背景下所采取的政策，現(xiàn)階段房子供應(yīng)已足夠，預(yù)售制的存在是否還合理，下一步將會(huì)加強(qiáng)對(duì)此方面的討論。通過監(jiān)管層的表態(tài)，不難看出，潛臺(tái)詞就是我們已經(jīng)告別了住房短缺的時(shí)代，接下來商品房預(yù)售制度有可能會(huì)逐步取消，未來或?qū)⒏嗟赝菩鞋F(xiàn)房銷售制。

實(shí)際上，目前很多省份都已經(jīng)開始試點(diǎn)現(xiàn)房銷售了。比如，今年3月份，海南發(fā)布通知，新出讓土地建設(shè)的商品住房，將全面實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，此舉被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷售政策。除了海南以外，過去這兩三年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深入，為了實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，深圳、南京、杭州、中山、合肥等城市在土地出讓過程中，均有要求現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)項(xiàng)目。

三、預(yù)售制度取消后房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

對(duì)于取消商品房預(yù)售制度，很多人最擔(dān)心的就是房?jī)r(jià)會(huì)上漲，因?yàn)楝F(xiàn)在的現(xiàn)房一般都比新房貴不少。

但是小編看來，取消商品房預(yù)售制度后房?jī)r(jià)不但不會(huì)上漲，相反地可能會(huì)下跌，原因有二：

1、現(xiàn)在我們國(guó)家的總體住房已經(jīng)過剩，不存在住房資源緊缺的問題，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲，無非就是有炒作的成分在其中。如果取消商品房預(yù)售制度，也可以看作是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。所以，也可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

2、由于商品房預(yù)售制度的存在，房企們可以提前幾年就開始賣房，由于其資金鏈不緊張，可以待價(jià)而沽，就是高價(jià)慢慢賣。如果是現(xiàn)房銷售，開發(fā)商資金鏈會(huì)非常緊張，也沒多少時(shí)間去賣房子了，降價(jià)快速賣房回籠資金反而是大概率事件。

所以，就算以后取消了商品房預(yù)售制度，咱們購(gòu)房者也沒必要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)突然大漲，其實(shí)預(yù)售制度和房?jī)r(jià)的漲跌并沒有直接關(guān)系。當(dāng)取消預(yù)售制度后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上也不會(huì)再有期房和現(xiàn)房之分了。

商品房預(yù)售制度和公攤面積一樣是現(xiàn)在人們最期望取消的政策，特別是由于商品房預(yù)售制度，導(dǎo)致這幾年出現(xiàn)了關(guān)于延期交房、樓盤爛尾、虛假宣傳、房屋質(zhì)量、綠化配套縮水等等情況越來越多。

畢竟如果可以的話，誰不希望買現(xiàn)房？直接將如果是現(xiàn)房的話，直接將房子優(yōu)劣勢(shì)看個(gè)透徹，花錢買到就是一套實(shí)實(shí)在在的房子，而不是一套虛無縹緲的、存在于沙盤和想象之中的房子，也避免了交房延期、拿不到房產(chǎn)證、爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

最近幾年，取消商品房預(yù)售的呼聲一直很高，但是就目前的條件、行情來看，短期內(nèi)完全取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)，無論是開發(fā)商還是過度依靠土地收入的城市，都不愿意看到。但是，不管怎么說，任何制度、規(guī)則都有其特定的生存土壤，隨著時(shí)間不斷向前推移，這些制度、規(guī)則必然會(huì)逐步調(diào)整和適應(yīng)新的環(huán)境。

根據(jù)此次央媒、監(jiān)管層的表態(tài)，以及近兩年各地現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)來看，新的信號(hào)已經(jīng)表明，隨著房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到了新的階段，取消商品房預(yù)售也已經(jīng)是大勢(shì)所趨，未來樓市調(diào)控政策會(huì)越來越健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展會(huì)越來越健康。